Mis à jour le 29 septembre 2026
Vide ou meublé ? La question se pose à chaque mise en location. Les deux formules obéissent à des règles différentes, qui pèsent sur la rentabilité, la stabilité et la fiscalité.
Synthèse informative à jour de septembre 2026, qui ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable.
Bail et préavis
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (bailleur particulier) | 1 an, 9 mois pour un étudiant |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 1 mois en zone tendue comme Strasbourg | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour un motif prévu par la loi : vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux.
Loyer et locataires
Un meublé se loue en général un peu plus cher, et attire étudiants, jeunes actifs et personnes en mobilité, qui restent moins longtemps. La location vide séduit davantage les familles et les couples installés, avec des baux plus longs et moins de vacance. À Strasbourg, les studios et T1 se louent très bien meublés, les T3 et plus plutôt vides.
La fiscalité
- Location vide : revenus fonciers. Micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, ou régime réel avec déduction des charges, des intérêts d'emprunt et des travaux, et possibilité de créer un déficit foncier.
- Location meublée : BIC. Micro-BIC avec abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes, ou régime réel LMNP avec amortissement du bien et du mobilier, qui efface souvent l'impôt pendant de nombreuses années.
Attention : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour la location de courte durée, voyez notre guide de la fiscalité des meublés de tourisme.
Quelle formule pour votre bien ?
Nous comparons les deux options lors de l'estimation, offerte.
Le mobilier obligatoire
Un logement meublé doit permettre au locataire d'y vivre immédiatement. La loi impose une liste minimale : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager. À défaut, le bail peut être requalifié en location vide.
Comment choisir
Petite surface, clientèle étudiante, envie d'optimiser l'impôt : le meublé est souvent gagnant. Grand logement, recherche de stabilité, peu de temps à consacrer au renouvellement : la location vide s'impose. Et si votre bien s'y prête, la courte durée peut rapporter davantage : testez notre comparateur Airbnb ou location classique, puis découvrez notre gestion locative à Strasbourg.
