Mis à jour le 16 octobre 2026
La formule des banques
La mensualité d'un prêt amortissable à taux fixe se calcule avec la formule actuarielle : capital multiplié par le taux mensuel, divisé par un moins un plus le taux mensuel à la puissance moins le nombre de mensualités. Chaque échéance est identique, mais sa composition change : au début, elle paie surtout des intérêts, à la fin surtout du capital.
L'assurance emprunteur est calculée ici sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats groupe des banques. Une délégation d'assurance calculée sur le capital restant dû coûte souvent moins cher sur la durée.
Exemple chiffré : l'appartement médian du Bas-Rhin
Selon la conjoncture des notaires du Bas-Rhin, le prix de vente médian d'un appartement ancien en 2025 était de 185 000 €, pour 63 m². Avec les frais de notaire au taux de 2026 et 20 000 € d'apport, il faut emprunter environ 180 000 €, à 3,40 % et 0,30 % d'assurance.
- Sur 20 ans : 1 080 € par mois, 79 128 € de coût total
- Sur 25 ans : 936 € par mois, 100 949 € de coût total
- Cinq ans de plus font baisser la mensualité de 143 €, pour 21 821 € d'intérêts et d'assurance en plus.
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Le taux d'endettement
Les banques appliquent la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière : la charge de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer, sur 25 ans au plus. L'outil indique le revenu mensuel nécessaire pour respecter ce plafond avec ce seul crédit. Pour un investissement locatif, la banque retient en général 70 % du loyer futur dans vos revenus.
Un outil neutre
Maison Chinama n'est pas intermédiaire en opérations de banque : cet outil ne constitue pas une offre de crédit et ne vous oriente vers aucun établissement. Le taux à saisir est celui que vous propose votre banque ou votre courtier.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
