Mis à jour le 16 octobre 2026
Quatre régimes, un même bien
L'outil simule votre bien sur dix ans dans chacune des quatre configurations. En location nue, avec votre loyer nu. En meublé, avec votre loyer meublé et le coût de l'ameublement, financé comme le reste du projet. Pour chaque régime, il calcule l'impôt et les prélèvements sociaux année par année, puis le cash-flow après crédit, charges et impôt.
Le classement se fait sur le cash-flow cumulé : c'est ce qui reste réellement dans votre poche, une fois tout payé.
Exemple chiffré : un T2 à l'Esplanade
Un T2 de 45 m² à l'Esplanade, au cœur du quartier universitaire, au prix médian des notaires de 3 348 € le m², soit environ 150 500 €. Loyers supposés : 620 € hors charges en location nue, 700 € en meublé avec 5 000 € d'ameublement. Crédit et charges de l'outil par défaut, tranche à 30 %.
- Location nue, micro-foncier : 25 257 € d'impôt sur 10 ans
- Location nue, réel : 4 261 €
- Meublé, micro-BIC : 20 973 €
- Meublé, LMNP au réel : 0 €
- Le plus favorable sur 10 ans : Meublé, LMNP au réel
Près des facultés, la demande en meublé se renouvelle à chaque rentrée universitaire. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
Ouvrir cet exemple dans l'outil
Pourquoi le LMNP l'emporte souvent
Au réel, le meublé permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier, une charge qui ne sort pas de votre poche. Pendant des années, il efface souvent tout le revenu imposable. La location nue au réel n'a pas cet outil, mais elle permet d'imputer un déficit foncier sur vos autres revenus, jusqu'à 10 700 € par an : un levier puissant l'année de gros travaux.
Deux nuances depuis 2025 et 2026. Les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Et les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés à 18,6 %, contre 17,2 % en location nue.
Au-delà de la fiscalité
Le meublé demande un ameublement à entretenir et connaît plus de rotation : des baux d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, au lieu de trois ans. La location nue est plus stable et plus simple à gérer. Notre guide location meublée ou vide détaille ces différences pratiques.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
