Mis à jour le 16 octobre 2026
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Chaque ligne correspond à une année de remboursement. La mensualité ne change pas, mais sa composition évolue : les premières années, elle paie surtout des intérêts, calculés sur un capital encore élevé. À mesure que le capital baisse, la part d'intérêts diminue et la part de capital augmente.
L'outil indique l'année où la moitié du capital est remboursée. Sur un prêt de 20 ans, elle arrive généralement après la mi-parcours : c'est l'effet de cette composition.
Exemple chiffré : un prêt de 170 000 € sur 20 ans
C'est l'ordre de grandeur d'un premier achat à Strasbourg autour du prix médian, apport déduit, à 3,40 % et 0,30 % d'assurance.
- Mensualité, assurance comprise : 1 020 €
- Intérêts sur la durée : 64 532 €
- Capital restant dû après 5 ans : 137 640 €, soit 32 360 € remboursés en cinq ans
- La moitié du capital n'est remboursée qu'en année 12
Revendre après cinq ans, c'est donc solder encore l'essentiel du prêt : un point à garder en tête si le projet est une première étape.
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À quoi il sert
Pour un investisseur, il donne les intérêts de chaque année, déductibles au régime réel. C'est le chiffre à reporter dans le comparateur micro ou réel.
Pour un remboursement anticipé, il montre le capital restant dû à une date donnée. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital remboursé.
Pour une revente, il indique la somme à solder chez la banque, donc ce qui vous reviendra réellement.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
