Mis à jour le 16 octobre 2026
Le calcul
Le taux d'endettement rapporte la somme de vos mensualités de crédit, assurance comprise, à vos ressources mensuelles. Les ressources comprennent vos revenus nets et 70 % des loyers que vous percevez ou percevrez. Le plafond de référence est de 35 %.
Exemple chiffré : un studio locatif en plus de la résidence principale
Une personne seule gagne 3 500 € nets par mois et rembourse déjà 850 € pour sa résidence principale. Elle vise un studio à Cronenbourg Est, autour de 69 000 € au prix médian des notaires, financé sur 25 ans : environ 359 € de mensualité, pour un loyer supposé de 480 €.
- Taux d'endettement aujourd'hui : 24,3 %
- Après le projet, loyer retenu à 70 % : 31,5 %
- Marge restante sous les 35 % : 134 € par mois
Le loyer attendu compte, mais à 70 % seulement : un projet locatif alourdit toujours un peu le taux d'endettement. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
Ouvrir cet exemple dans l'outil
Avant et après le projet
L'outil affiche les deux chiffres. Un investissement locatif peut alourdir peu votre taux si le loyer attendu couvre une bonne part de la mensualité, et beaucoup s'il s'agit d'une résidence secondaire sans revenu.
Si le projet dépasse le plafond, trois leviers jouent : un apport plus élevé, qui réduit la mensualité, une durée plus longue dans la limite de 25 ans, ou le remboursement anticipé d'un petit crédit en cours.
Ce que la banque regarde aussi
Le taux d'endettement est un filtre, pas une décision. La banque regarde le reste à vivre, la stabilité de vos revenus, votre épargne après l'opération et la tenue de vos comptes. Un dossier à 34 % avec une épargne solide passe mieux qu'un dossier à 30 % sans réserve.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
