Mis à jour le 16 octobre 2026
La règle des 35 %
Depuis 2022, les banques appliquent une norme du Haut Conseil de stabilité financière : la somme de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée ne doit pas dépasser 25 ans. Elles peuvent déroger pour une petite part de leurs dossiers, en priorité pour l'achat d'une résidence principale.
L'outil part de vos revenus, retire les crédits que vous remboursez déjà, et en déduit la mensualité maximale. Il calcule ensuite le capital que cette mensualité permet d'emprunter au taux et sur la durée choisis.
Exemple chiffré : combien de m² à Strasbourg ?
Un couple qui gagne 4 200 € nets par mois, sans autre crédit, avec 30 000 € d'apport, emprunte sur 25 ans à 3,40 % et 0,30 % d'assurance.
- Mensualité maximale : 1 470 €, capital empruntable : 282 542 €
- Prix d'achat visé, frais de notaire payés : 289 694 €
- Au prix médian des notaires, cela représente environ 67 m² à la Krutenau, 89 m² à Neudorf Sud et 105 m² à Schiltigheim
Le même budget n'achète pas la même surface d'un quartier à l'autre : c'est souvent là que se décide le projet. Notre page prix immobilier à Strasbourg donne la médiane de chaque quartier.
Ouvrir cet exemple dans l'outil
Les loyers comptent, mais pas en entier
Pour un investisseur, les loyers déjà perçus et le loyer attendu du projet s'ajoutent aux revenus. Les banques n'en retiennent en général que 70 %, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines raisonnent autrement, en différentiel : elles retirent le loyer de la mensualité au lieu de l'ajouter aux revenus. Le résultat peut varier d'un établissement à l'autre.
Du capital au prix d'achat
Le capital empruntable n'est pas le prix que vous pouvez payer. L'outil ajoute votre apport, puis retire les frais de notaire estimés au barème en vigueur, pour donner le prix net vendeur à viser. C'est le chiffre à avoir en tête en visite.
Il affiche aussi votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Aucun seuil légal ne s'applique, mais chaque banque a le sien, surtout pour les familles.
Un outil neutre
Maison Chinama n'est pas intermédiaire en opérations de banque : cet outil ne constitue pas une offre de crédit. Il donne l'ordre de grandeur à vérifier auprès de votre banque ou de votre courtier.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
