Mis à jour le 16 octobre 2026
Ce que mesure le TRI
Le taux de rendement interne est le taux qui égalise ce que vous mettez et ce que vous récupérez, en tenant compte du moment où chaque euro sort ou rentre. Il intègre l'apport du premier jour, l'effort d'épargne ou le complément de revenu de chaque année, puis le produit net de la revente : prix de vente, moins les honoraires, le capital restant dû et l'impôt sur la plus-value.
C'est le seul indicateur qui se compare directement au rendement d'un placement financier. Un TRI de 6 % signifie que votre argent a travaillé comme s'il avait été placé à 6 % par an.
Exemple chiffré : le T2 de la Krutenau, revendu au bout de 15 ans
Le même T2 meublé que dans notre simulateur : 45 m² à la Krutenau, environ 195 000 € au prix médian des notaires, 25 000 € d'apport, crédit sur 20 ans, loyer supposé de 850 €, LMNP au réel. Revente au bout de 15 ans, avec 5 % d'honoraires.
- Avec une revalorisation de 1 % par an : TRI des fonds propres de 3,09 %, contre 2,87 % au comptant
- Avec 2 % par an : TRI de 4,80 %, contre 3,52 % au comptant
- Impôt sur la plus-value à 1 % par an, amortissements réintégrés : 3 673 €
Un point de revalorisation change tout le résultat : c'est l'hypothèse à discuter en premier. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
Ouvrir cet exemple dans l'outil
L'effet de levier
L'outil calcule deux TRI : celui de vos fonds propres avec le crédit choisi, et celui de la même opération payée comptant. Quand le bien rapporte plus que ne coûte le crédit, l'emprunt fait grimper la rentabilité de votre apport : c'est l'effet de levier. Quand le crédit coûte plus que ce que rapporte le bien, il la dégrade.
Les hypothèses qui pèsent
Trois paramètres font l'essentiel du résultat. La revalorisation du bien, d'abord : un point de plus ou de moins par an change le prix de revente de plusieurs dizaines de milliers d'euros. La durée de détention, ensuite, qui fixe les abattements sur la plus-value. Le régime fiscal, enfin : en LMNP au réel, l'amortissement allège l'impôt chaque année mais revient en partie à la revente, puisque les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value.
Testez plusieurs scénarios de revalorisation : un projet qui ne tient qu'avec une forte hausse des prix est un pari, pas un investissement.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
