Mis à jour le 16 octobre 2026
Abattement forfaitaire ou charges réelles
Au micro, l'administration retient une part forfaitaire de vos loyers au titre des charges : 30 % en location nue, 50 % en meublé, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Au réel, vous déduisez vos charges exactes, vos intérêts d'emprunt et, en meublé, l'amortissement.
Le calcul est donc simple : le réel l'emporte dès que vos charges réelles dépassent l'abattement du micro.
Exemple chiffré : un T2 loué nu à Neudorf
Un T2 de 45 m² à Neudorf Sud, environ 146 000 € au prix médian des notaires, financé à 3,40 % sur 20 ans. Première année : 7 800 € de loyers supposés, 1 900 € de charges déductibles et 5 322 € d'intérêts et d'assurance.
- Micro-foncier : 2 577 € d'impôt et de prélèvements sociaux
- Réel : 273 €
- Charges et intérêts : 93 % des loyers, bien au-dessus des 30 % de l'abattement
Avec un crédit récent, le réel l'emporte presque toujours en location nue les premières années. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
Ouvrir cet exemple dans l'outil
En location nue
Le micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 € de loyers par an. Au-delà, le réel est obligatoire. Avec un crédit en cours, les intérêts suffisent souvent à dépasser les 30 % d'abattement. Attention : l'option pour le réel vous engage pour trois ans.
En meublé
L'amortissement change tout. Le bâti, hors terrain, s'amortit sur une trentaine d'années et le mobilier sur sept environ : cette charge, qui ne coûte rien chaque année, suffit souvent à ramener le revenu imposable à zéro. En contrepartie, le réel suppose une comptabilité tenue chaque année, généralement par un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles.
Ce que l'outil ne fait pas
Il calcule l'année en cours, sans les déficits ni les amortissements reportés des années passées. Pour suivre ces reports sur la durée, utilisez le comparatif meublé ou nu ou le simulateur complet.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
