Mis à jour le 16 octobre 2026
Ce que recouvrent les frais de notaire
L'expression est trompeuse : l'essentiel de la somme va au fisc. On y trouve trois blocs.
- Les droits de mutation, perçus pour le département et la commune, plus des frais d'assiette pour l'État. Dans l'ancien, ils représentent l'essentiel des frais.
- Les émoluments du notaire, sa rémunération, fixée par un barème national dégressif par tranches de prix, auxquels s'ajoute la TVA.
- Les débours et formalités : documents d'urbanisme, état hypothécaire ou extraits du Livre foncier, que le notaire avance pour votre compte.
Exemple chiffré : un achat à Strasbourg en 2026
Le prix de vente médian d'un appartement ancien dans le Bas-Rhin était de 185 000 € en 2025, selon les notaires. La Collectivité européenne d'Alsace applique 5 % de droits de mutation jusqu'au 31 mars 2028, sauf pour un primo-accédant qui achète sa résidence principale.
- Investisseur ou second achat, à 5 % : environ 15 125 €, soit 8,18 % du prix
- Primo-accédant, à 4,50 % : environ 14 178 €, soit 947 € de moins
- Avec 8 000 € de mobilier détaillé dans l'acte, la base taxable tombe à 177 000 € : environ 14 535 € au taux de 5 %
En Alsace-Moselle, des frais de Livre foncier remplacent la contribution de sécurité immobilière : votre notaire ajustera le montant de quelques centaines d'euros.
Ouvrir cet exemple dans l'outil
Le taux de 2026, département par département
La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de porter leur taux de 4,50 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028. La plupart l'ont fait, dont la Collectivité européenne d'Alsace, pour le Bas-Rhin et le Haut-Rhin, depuis le 1er mai 2025. Avec la taxe communale de 1,20 % et les frais d'assiette, les droits atteignent environ 6,32 % du prix.
Exception importante : un primo-accédant qui achète sa résidence principale reste au taux de 4,50 %. Choisissez alors ce taux dans l'outil.
Les réduire légalement
Le mobilier : s'il est vendu avec le bien et détaillé dans l'acte, il n'est pas soumis aux droits de mutation. Il doit être estimé à sa valeur réelle, sans quoi l'administration peut le contester.
Les honoraires d'agence : lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés à part, ils sortent de la base taxable.
Le neuf : la TVA étant comprise dans le prix, les droits se limitent à la taxe de publicité foncière, autour de 0,7 % du prix.
La particularité de l'Alsace-Moselle
Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, la publicité foncière est assurée par le Livre foncier, hérité du droit local. La contribution de sécurité immobilière n'y est pas due, mais des frais d'inscription au Livre foncier s'y ajoutent. L'outil compte la contribution par défaut : l'écart est de l'ordre de quelques centaines d'euros, et votre notaire vous donnera le montant exact.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
