Mis à jour le 16 octobre 2026
Le cash-flow, en une ligne
Loyers encaissés, moins la mensualité du crédit, moins l'assurance emprunteur, moins les charges, moins l'impôt. Positif, le bien s'autofinance et vous verse un complément. Négatif, c'est un effort d'épargne : la somme que vous ajoutez chaque mois pour le garder, en échange du capital que vous remboursez.
Exemple chiffré : un studio à Cronenbourg
Un studio de 25 m² à Cronenbourg Est, au prix médian des notaires de 2 765 € le m², soit environ 69 000 €. Apport de 7 000 €, à peu près les frais de notaire, crédit sur 25 ans à 3,40 %, loyer nu supposé de 480 € hors charges, 500 € de charges non récupérables et 450 € de taxe foncière par an, micro-foncier et tranche à 30 %.
- Montant emprunté : 68 567 €, mensualité assurance comprise : 357 €
- Cash-flow avant impôt : −13 € par mois
- Cash-flow après impôt : −165 € par mois
Dans les quartiers aux prix plus bas, une petite surface approche plus facilement l'équilibre, même avec peu d'apport. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
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Les leviers qui le font bouger
- La durée du crédit : passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité, au prix d'intérêts plus élevés.
- L'apport : il réduit le capital emprunté, donc la mensualité, mais immobilise votre épargne.
- Le régime fiscal : en meublé au réel, l'amortissement efface souvent l'impôt pendant des années. En location nue au réel, le déficit foncier réduit l'impôt sur vos autres revenus.
- Le type de location : la courte durée multiplie souvent le revenu brut, mais ajoute énergie, internet, ameublement et conciergerie.
Un cash-flow négatif est-il un échec ?
Pas nécessairement. Chaque mensualité rembourse du capital : si l'effort mensuel est inférieur au capital remboursé, vous vous enrichissez quand même. Le simulateur complet montre cet enrichissement net année par année. La vraie question est de savoir si l'effort est soutenable dans la durée, y compris en cas de vacance ou de travaux imprévus.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
