Mis à jour le 16 octobre 2026
Ce que calcule le simulateur
Le simulateur suit votre projet année par année. Chaque année, il part des loyers encaissés, retire les charges, la mensualité du crédit et l'assurance, puis calcule l'impôt selon le régime choisi. Il en tire trois chiffres : le cash-flow, c'est-à-dire ce qui reste sur votre compte chaque mois, le rendement en brut, net de charges et net de fiscalité, et l'enrichissement net, la valeur du bien moins le capital restant dû, plus les cash-flows cumulés, moins votre apport.
Le coût du projet comprend le prix, les frais de notaire estimés selon le barème en vigueur, les travaux, l'ameublement et les honoraires d'agence à votre charge. L'apport finance d'abord ces frais : c'est ainsi que les banques raisonnent.
Exemple chiffré : un T2 meublé à la Krutenau
Un T2 de 45 m² à la Krutenau, au prix médian des notaires de 4 333 € le m², soit environ 195 000 €. On ajoute 5 000 € de travaux et 6 000 € d'ameublement, 25 000 € d'apport, un crédit sur 20 ans à 3,40 %, et un loyer meublé de 850 € hors charges, en LMNP au réel pour un foyer imposé à 30 %.
- Coût total du projet, frais de notaire compris : 221 862 €
- Rendement brut : 4,60 %, net de fiscalité : 3,35 %
- Cash-flow la première année : −552 € par mois, l'amortissement effaçant l'impôt
- Enrichissement net estimé à 20 ans : 103 932 €
Au cœur étudiant de Strasbourg, le prix d'achat tire le rendement vers le bas : c'est l'effort d'épargne, plus que le loyer, qui construit le patrimoine. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
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Une fiscalité calculée, pas estimée
Les quatre régimes sont traités séparément, avec leurs règles propres :
- Micro-foncier en location nue : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers par an.
- Réel foncier : charges, intérêts et travaux déduits. Le déficit qui ne vient pas des intérêts s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le reste se reporte sur les loyers des années suivantes.
- Micro-BIC en meublé : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € pour la location meublée classique. Pour un meublé de tourisme non classé, la loi du 19 novembre 2024 a ramené l'abattement à 30 % et le plafond à 15 000 €.
- LMNP au réel : charges et intérêts déduits, puis amortissement du bâti, du mobilier et des travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui n'est pas utilisé se reporte sans limite de durée.
Les prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % sur les loyers meublés depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Si vos recettes dépassent le plafond du micro, le simulateur bascule de lui-même au réel et vous le signale.
Les hypothèses affichées
- Amortissement LMNP : 15 % de la valeur affectés au terrain, non amortissable, le bâti et les frais d'acquisition sur 30 ans, le mobilier sur 7 ans, les travaux sur 10 ans.
- Location nue au réel : les travaux sont déduits la première année, comme des travaux d'entretien ou d'amélioration. Des travaux de construction ou d'agrandissement ne le seraient pas.
- Courte durée : pas de vacance appliquée, puisque vous saisissez directement les nuits louées. Le ménage est supposé payé par les voyageurs.
- Loyers et charges évoluent au même rythme, que vous choisissez. La valeur du bien suit sa propre hypothèse de revalorisation.
Ce sont des conventions raisonnables, pas des vérités. Votre expert-comptable peut retenir une autre ventilation entre terrain et bâti ou d'autres durées d'amortissement.
Ce que le simulateur ne fait pas
Il ne dit pas si le prix est le bon, si le loyer est atteignable dans la rue choisie, ni si la copropriété prépare un ravalement. C'est pourtant là que se joue la rentabilité. Il ne tient pas compte non plus de la revente : l'impôt sur la plus-value et la réintégration des amortissements LMNP font l'objet d'un outil à venir.
Pour la courte durée, vérifiez la réglementation de la commune avant d'acheter : à Strasbourg, louer un logement qui n'est pas votre résidence principale demande une autorisation de changement d'usage. Notre guide de la réglementation fait le point.
Les autres outils
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
