Mis à jour le 16 octobre 2026
Comment se calcule la plus-value
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de vente, et le prix de revient : le prix d'achat, augmenté des frais d'acquisition et des travaux. Pour les frais d'acquisition, vous pouvez retenir leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Pour les travaux, détenus depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. L'outil retient d'office le plus favorable.
La plus-value est ensuite imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui dépendent de la durée de détention.
Exemple chiffré : revendre un T2 à la Krutenau
Un T2 de 45 m² acheté 150 000 € il y a douze ans, hypothèse de l'exemple, revendu aujourd'hui au prix médian des notaires du quartier, 4 333 € le m², soit environ 195 000 €. Frais d'acquisition et travaux au forfait.
- Loué nu : plus-value brute de 11 250 €, impôt de 2 951 €
- Loué meublé au réel, avec 30 000 € d'amortissements déduits : plus-value brute de 41 250 €, impôt de 10 821 €
- La réintégration des amortissements coûte ici 7 870 € de plus à la revente
Ces amortissements ont allégé l'impôt chaque année pendant la location : le LMNP reste souvent gagnant, mais il faut le mesurer revente comprise.
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Les abattements pour durée de détention
- Impôt sur le revenu : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 4 % la vingt-deuxième. Exonération totale après 22 ans.
- Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu'à la trentième. Exonération totale après 30 ans.
Avant la sixième année, aucun abattement ne s'applique. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'ajoute.
Le LMNP depuis la loi de finances pour 2025
Pendant des années, les amortissements déduits en location meublée au réel n'étaient pas repris à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, ils viennent en diminution du prix d'achat : la plus-value augmente d'autant. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et celles pour personnes handicapées échappent à cette réintégration. Le mobilier n'est pas concerné.
C'est un paramètre à intégrer dès l'achat : le LMNP reste souvent avantageux, mais l'avantage se mesure revente comprise. Le calcul du TRI le fait sur toute la durée de l'opération.
Les principales exonérations
La résidence principale est exonérée, quel que soit le montant. D'autres cas existent, comme une première cession d'un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi, ou une vente inférieure à 15 000 €. Votre notaire, qui calcule et prélève l'impôt le jour de la vente, vous dira si vous y avez droit.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Rendement locatif : le rendement brut, net de charges et net de fiscalité, à partir du prix et du loyer.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
