Mis à jour le 16 octobre 2026
Trois rendements, trois questions
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût total d'acquisition. C'est le chiffre des annonces : il permet de comparer deux biens d'un coup d'œil, rien de plus.
Le rendement net de charges retire la vacance locative, les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l'assurance du propriétaire, l'entretien et, le cas échéant, les honoraires de gestion. L'écart avec le brut dépasse souvent deux points.
Le rendement net de fiscalité retire enfin l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, selon votre tranche et votre régime. C'est le seul qui dise ce que le bien vous rapporte réellement.
Exemple chiffré : Neudorf ou Mulhouse ?
Deux T3 de 65 m², au prix médian des notaires : environ 238 000 € à Neudorf Ouest (3 669 € le m²) et 86 000 € à Mulhouse (1 325 € le m²). Loyers supposés : 950 € hors charges à Neudorf, 650 € à Mulhouse, en location nue au micro-foncier, charges de l'outil par défaut.
- Neudorf Ouest : rendement brut 4,44 %, net de fiscalité 1,98 %
- Mulhouse : rendement brut 8,31 %, net de fiscalité 2,95 %
L'écart vient du prix d'achat, bien plus que du loyer. À Mulhouse, le rendement élevé se paie en sélection du locataire et en suivi de la copropriété : voir notre page gestion locative à Mulhouse. Le loyer est une hypothèse de l'exemple, pas un loyer de marché garanti : faites estimer le vôtre.
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Le bon dénominateur : le coût total
Beaucoup de calculateurs divisent les loyers par le prix affiché. Nous les divisons par ce que vous décaissez vraiment : prix, frais de notaire estimés selon le barème en vigueur, travaux et ameublement. Sur un bien ancien, les seuls frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix : les oublier gonfle le rendement de plus d'un demi-point.
Pourquoi le crédit n'apparaît pas
Le rendement mesure la performance du bien, indépendamment de la façon dont vous le financez. Deux investisseurs qui achètent le même appartement, l'un comptant, l'autre à crédit, obtiennent le même rendement mais des cash-flows très différents. Pour mesurer l'effet du financement, passez au calculateur de cash-flow.
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Il n'existe pas de bon rendement dans l'absolu. Dans les quartiers les plus recherchés, le rendement est souvent plus faible, mais la vacance aussi, et la valeur du bien tient mieux dans le temps. Dans les secteurs moins chers, le rendement affiché est plus élevé, mais la sélection du locataire et l'état de la copropriété deviennent déterminants. Notre page investissement locatif à Strasbourg détaille ces arbitrages quartier par quartier.
Les autres outils
- Simulateur d'investissement locatif : le projet complet : achat, crédit, location nue, meublée ou courte durée, fiscalité et projection sur vingt ans.
- Cash-flow : ce qui reste sur le compte chaque mois, une fois la mensualité, les charges et l'impôt payés.
- Mensualité de crédit : la mensualité, le coût total des intérêts et l'effet d'une variation de taux ou de durée.
- Frais de notaire : droits de mutation, émoluments et débours, dans l'ancien comme dans le neuf, au taux de 2026.
- Capacité d'emprunt : le montant que vos revenus autorisent, et le prix d'achat qui en découle une fois les frais de notaire payés.
- Taux d'endettement : votre ratio avant et après le nouveau crédit, loyers retenus à 70 %, et la marge qui vous reste.
- Tableau d'amortissement : l'échéancier du prêt année par année : intérêts, capital remboursé, assurance et capital restant dû.
- Meublé ou location nue : le même bien loué nu ou meublé, au micro ou au réel : l'impôt et le cash-flow des quatre options sur dix ans.
- Micro ou réel : le régime le plus favorable cette année selon vos charges, vos intérêts et votre tranche d'imposition.
- Plus-value à la revente : l'impôt dû à la revente, abattements pour durée de détention et amortissements LMNP compris.
- TRI : le taux de rendement interne de vos fonds propres, revente comprise, avec et sans crédit.
- Révision de loyer : le nouveau loyer après application de l'indice de référence des loyers, à la date anniversaire du bail.
- Airbnb ou location classique : ce que votre bien rapporterait dans les deux formules.
